קיצור לוחות הזמנים למתן תעודת גמר: ניצול סמכויות חוקיות בעת חירום ובשגרה

מבוא

בשנים האחרונות, ובייחוד בתקופות של חירום ביטחוני, עולה ביתר שאת הצורך באכלוס מהיר, בטוח ויעיל של מבני מגורים ותשתית. במהלך מערכת "שאגת הארי", כאשר העורף הישראלי ניצב בפני אתגרים מורכבים והוכרז מצב מיוחד בעורף, התחדד הצורך באספקת פתרונות דיור ממוגנים לאזרחים שבתיהם נפגעו או כאלו המתגוררים במבנים ללא מיגון תקני. מציאות זו מחייבת את רשויות הרישוי המקומיות לפעול בגמישות וביעילות, תוך שימוש בכלים המשפטיים הקיימים בחוק התכנון והבנייה ובתקנותיו, על מנת לקצר את לוחות הזמנים למתן תעודת גמר (טופס 4) ולאפשר אכלוס מיידי.  

התשתית המשפטית: סעיף 157א(ה1) ותקנה 99

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ותקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016, כוללים מנגנונים מובנים המאפשרים לרשויות הרישוי להפעיל שיקול דעת נרחב במטרה למנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים:

1. סעיף 157א(ה1) לחוק ותקנה 99 לתקנות הרישוי: סעיפים אלו מעניקים לרשות הרישוי את הסמכות לתת תעודת גמר למבנה גם אם קיימים פרטים מסוימים הטעונים השלמה וטרם הושלמו במועד הגשת הבקשה. התנאי הבסיסי לכך הוא שהמבנה נבנה באופן מהותי בהתאם להיתר הבנייה, ושהוא נמצא ראוי לשימוש בטוח עוד לפני השלמתם של אותם פרטים.  

2. אי-מילוי תנאי ההיתר כעילה מעכבת: תקנה 99 קובעת במפורש כי רשות הרישוי רשאית להנפיק תעודת גמר אף אם לא הושלמו כל התנאים שנקבעו בהיתר, בתנאי שהמבנה ראוי לשימוש והתנאים החסרים מפורטים בסעיפי המשנה של התקנה (למשל, עבודות שנקבע לגביהן שניתן לבצען לאחר קבלת התעודה).  

הרחבת סמכויות המהנדס לפי תקנה 99(5)

הכלי הדינמי והמשמעותי ביותר העומד לרשות מהנדסי הוועדות המקומיות מעוגן בתקנה 99(5) לתקנות הרישוי. תקנה זו מעניקה סמכות רחבה המאפשרת להחריג "עבודות נוספות שקבע המהנדס ושאינן פוגעות ביציבות ובטיחות הבניין, ובבטיחות המשתמש".  

במצב מלחמה או חירום, שבו רשויות רבות פועלות במתכונת מצומצמת עקב גיוס מילואים נרחב ומגבלות תנועה בעורף, השגת אישורים פורמליים ומילוי כלל תנאי ההיתר הופכים למשימה קשה וממושכת. הפעלת תקנה זו מאפשרת לדחות דרישות פיתוח או אישורים פרוצדורליים שאינם מסכנים את הדיירים, ובכך להוביל לאכלוס מהיר של דירות חדשות וממוגנות.  

האיזון בין מהירות האכלוס לבין שמירה על הבטיחות והאינטרס הציבורי

הקלה בלוחות הזמנים אינה באה, בשום אופן, על חשבון בטיחות המשתמשים. החוק והתקנות מתווים גבולות ברורים ומנגנוני הגנה המבטיחים כי האינטרס הציבורי והבטיחותי יישמרו במלואם:

• קו אדום בטיחותי: בהתאם לתקנה 99(5), לא יינתן פטור או דחייה לתנאים ועבודות שעניינם הבטחת יציבות המבנה, בטיחות הבניין ובטיחות המשתמשים בו. על הרשויות המקומיות לפעול בשיתוף פעולה הדוק ובפרקי זמן קצרים מול הגורמים הרלוונטיים, ובראשם פיקוד העורף, כדי לוודא שפתרונות המיגון והבטיחות עומדים בתקנים המחמירים ביותר.  

• מנגנון הערבויות להבטחת השלמת העבודות: על מנת לוודא שהיזמים או בעלי ההיתר לא יתחמקו מחובותיהם לאחר האכלוס, תקנות 99(ב) ו-100 קובעות מנגנון פיקוח מובנה:  

  • בתעודת הגמר יירשם מועד מדויק ומחייב להשלמת כל הפרטים והתנאים שנדחו.  

  • בעל ההיתר מחויב להמציא ערבות בנקאית בסכום ולמשך תקופה שיורה לו מהנדס הוועדה. ערבות זו מהווה תנאי למתן תעודת הגמר ומבטיחה בצורה מלאה את השלמת כלל תנאי ההיתר לטובת הדיירים והציבור הרחב.  

סיכום והמלצות

השימוש המושכל בסמכויות הנתונות לרשות הרישוי ולמהנדסי הוועדות המקומיות מכוח חוק התכנון והבנייה ותקנה 99 הוא קריטי, במיוחד בעתות משבר. מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון קוראים לדרגים המקצועיים להפעיל שיקול דעת רחב, לקצר הליכים ולגלות גמישות ניהולית. יישום נכון של תקנות אלו, תוך עמידה איתנה על דרישות הבטיחות הגופנית והמבנית והסתייעות בערבויות בנקאיות, מאפשר לקצר דרמטית את זמני ההמתנה לתעודות גמר, להציל חיים באמצעות אכלוס מבנים ממוגנים, ולקדם את שוק הדיור גם תחת תנאי עבודה מורכבים

קישורים :

תקנה 99 וסעיף 157 א אתר מנהל התכנון : מתן תעודת גמר לצורך אכלוס מבנים בתקופת המערכה שאגת הארי