מה קורה לממ"ק כשבהיתר הבנייה כבר אין "שטח עיקרי"? עד היום, שטח המיגון בבניין משרדים חושב כ-3% מהשטח העיקרי בכל קומה. מאז שתקנות אחוזי הבנייה עברו לשיטת "שטח כולל", הבסיס הזה פשוט נעלם. ב-25 באוקטובר 2026 פרסם פיקוד העורף הנחיה שסוגרת את הפער: אחוז חדש, שמחושב מהשטח הכולל.
הבסיס נעלם, הנוסחה נשארה
בסתיו 2025 אושר תיקון לתקנות אחוזי הבנייה. התיקון קובע "שטח כולל" אחד למבנה, בלי חלוקה לשטח עיקרי ולשטחי שירות.
הבעיה: תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990, המשיכו לחשב את שטח המיגון כאחוז מהשטח העיקרי. מתכנן שהגיש לפי שטח כולל לא ידע מאיזה בסיס לחשב את המיגון.
ההנחיה החדשה של ענף הנדסה ורגולציה בפיקוד העורף קובעת אחוזי מיגון מותאמים לשטח הכולל. היא נכתבה אחרי דיונים מקצועיים עם מינהל התכנון.
פחות אחוזים, בסיס רחב יותר
הנספח להנחיה ממיר כל שימוש לאחוז חדש מהשטח הכולל. העיקריים:
- משרדים, מעבדות, משרדים ותעשייה מתקדמת (הייטק): 1.8% מהשטח הכולל (במקום 3% מהשטח העיקרי)
- בנקים, מרכזי קניות וחנויות, בתי מלאכה, תחנות דלק: 1.2% (במקום 2%)
- אולמות ייצור ומחסנים בתעשייה: 1.2%
- בתי דואר: 2% (במקום 4%)
- מבני דת: 0.8% (במקום 1%)
- מרפאות ותחנות אם וילד: 1.8%. מתנ"סים ומועדוני נוער: 1.2%
חלק מהשימושים נשארים על תקן קבוע ליחידה ולא על אחוז. למשל: בתי מלון (1 מ"ר ליחידת אירוח), דיור מוגן (2.5 מ"ר ליחידת מגורים עד 2 חדרים) ואכסניות ופנימיות (20% משטח הברוטו של חדרי המגורים). בכל שורות הטבלה, השטח המזערי למרחב מוגן הוא 10 מ"ר נטו.
החשבון שכדאי לעשות לפני ההגשה
האחוז ירד, אבל הדרישה לא בהכרח. חשבון פשוט: 1.8% מהשטח הכולל שווים ל-3% מהשטח העיקרי כשהשטח העיקרי הוא כ-60% מהכולל.
דוגמה: בניין משרדים בשטח כולל של 2,000 מ"ר צריך לפי השיטה החדשה 36 מ"ר מיגון.
- אם השטח העיקרי שלו היה 1,500 מ"ר, לפי השיטה הישנה נדרשו 45 מ"ר. הדרישה ירדה.
- אם השטח העיקרי היה רק 1,000 מ"ר, לפי השיטה הישנה נדרשו 30 מ"ר. הדרישה עלתה.
מבנים עם הרבה שטחי שירות (מסדרונות, חדרים טכניים, לובאים) עלולים לגלות שהם צריכים יותר מיגון ממה שתכננו. כדאי לדעת את זה לפני שהתכנית מגיעה לפיקוד העורף, לא אחרי ההערות.
מגורים ומרפאות: בלי שינוי בשיטה
לגבי מגורים ומרפאות (תקנות 171(א) ו-282(א)), ההנחיה קובעת שהחישוב ייעשה בלי הבחנה בין עיקרי לשירות. הסיבה: שטחים אלה הם בפועל "שטח כולל" ממילא, בלי שטחי שירות משמעותיים.
מה נשאר במקומו
- הדרישות לכל שימוש לא השתנו. ההנחיה משנה רק את בסיס החישוב, לא את סוגי המיגון ולא את שיעוריו לפי תקנה 236(א).
- חלק מהשימושים מופחתים קודם. שטח השימושים שבתקנה 236(ב) מופחת מהשטח הכולל, ורק אחר כך מחושב שטח המיגון הנדרש.
- שתי שיטות זו לצד זו. בתכניות שאושרו לפני התיקון, ההיתר חייב לצאת ככלל בשטח כולל (למעט מקרים חריגים). בתכניות שאושרו אחריו, השיטה תלויה במה שנקבע בתכנית.
- בתוקף מיידי. ההנחיה חלה על בקשות להיתר שמוגשות לפי שטח כולל.
צ'קליסט 4 הצעדים לפני הגשה
- בררו באיזו שיטה הבקשה שלכם. שטח כולל או חלוקה, לפי מועד אישור התכנית. זה קובע איזו טבלה חלה עליכם.
- חשבו מחדש את שטח המיגון. לפי האחוז החדש מהשטח הכולל, ולא להעתיק את המספר מתכניות קודמות.
- הפחיתו קודם את שימושי 236(ב). אחרת שטח המיגון ייצא גדול מהנדרש.
- בדקו את המינימום של 10 מ"ר נטו. במבנה קטן, המינימום עשוי להכריע יותר מהאחוז.
הבהרה: המידע במאמר זה כללי ואינו מחליף בדיקה פרטנית מול הוועדה המקומית, פיקוד העורף ויועץ מיגון.
מגישים היתר לפי שטח כולל ולא בטוחים שחישוב המיגון נכון? פנו אלינו לבדיקה לפני ההגשה.
המסמך הרשמי: הנחיית פיקוד העורף
להלן ההנחיה המלאה של מחלקת מיגון, ענף הנדסה ורגולציה בפיקוד העורף, מיום 25 באוקטובר 2026 (כ"ד בחשון תשפ"ז), בנושא אופן חישוב שטח המיגון במבנים ושימושים המחושבים בשיטת "שטח כולל". המסמך מסווג בלמ"ס ומופנה "לכל מאן דבעי". לחצו על כל עמוד כדי לפתוח אותו בגודל מלא.
